Оценка жилой недвижимости

Оценка стоимости жилой недвижимости является одной из самых востребованных услуг в оценочной деятельности, поскольку этот сегмент рынка относится к самым оживленным и объединяет большое количество участников. В зависимости от целей проведения процедуры, рассчитывается рыночная, ликвидационная или инвестиционная стоимость объекта. Цена покупки (продажи) недвижимости изменяется под воздействием экономических, политических и социальных факторов. В настоящее время рынок жилья представлен следующими категориями объектами:

• квартиры;
• частные дома с прилегающими участками;
• таунхаусы;
• дачи;
• загородные коттеджи и виллы.

При проведении оценки следует учитывать, что рынок поделен на два больших сегмента: первичный (новостройки) и старый фонд (квартиры, построенные в прошлых периодах, по старым технологиям). Не всегда квартиры в новых домах стоят дороже жилья на вторичном рынке. Большую роль играет месторасположение объекта, тип дома (например, квартиры в «сталинских» домах по-прежнему высоко ценятся на рынке, несмотря на высокие темпы строительства элитных новостроек).

Можно выделить основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

• район расположения объекта (с учетом его социального статуса);
• состояние дома (учитывается физический износ коммуникаций и самого строения);
• площадь и планировка квартиры;
• экология региона;
• характер окружающей архитектуры;
• качество инфраструктуры.

Наиболее объективным методом оценки, применяемым при купле-продаже недвижимости, является сравнительный подход. Для применения этой методики необходимо хорошо знать ситуацию на рынке (спрос и предложение), оперировать объективными данными о ценах и условиях продажи аналогичных объектов. Оценщик также должен отметить все различия между реализованным и выставленным на продажу объектом, которые могут как увеличить, так и снизить стоимость жилья. При этом следует учитывать, что существуют предельные цены, выше которых подобные объекты не продаются на рынке, даже если инвестиции в строительство и ремонт приближены по показателям к продажной стоимости.

Доходный подход используется при расчетах выгодности объекта в будущем (то есть возможности его использования в коммерческих целях или для перепродажи). Затратный метод основан на анализе расходов, связанных со строительством, покупкой и эксплуатацией объекта.

При проведении оценки мы используем только актуальные данные рынка, составляем подробный отчет с приведенными расчетами, перечислением использованных методов и обоснованием их применения.