Период с 2005 по 2008 год были временем процветания для земельного рынка Московского региона, как, впрочем, и для всего рынка недвижимости. Как отреагировал рынок земли на пришедшие в Россию экономические волнения, можно ли продолжать рассматривать землю как надежный стратегический объект инвестиций и что будет с ценами на земельные участки в 2012 году- на эти вопросы, как и на многие другие, сегодня однозначных ответов нет.
Общая ситуация
В результате прекращения экспансии большинства торговых сетей и сокращения активности девелоперов число потребителей земельных участков сократилось. Поэтому сегодня собственники земель стали сговорчивее при обсуждении стоимости продаваемых активов. Впрочем, по наблюдению ряда участников рынка, увеличилось количество покупателей, интересующихся приобретением земли в инвестиционных целях.
По мнению многих экспертов, вложения в землю по-прежнему сохраняют свою привлекательность. В условиях нестабильной экономической ситуации они могут оказаться возможностью сохранить средства. Однако, учитывая, что рынок пополнился участками различного качества, инвестору необходимо взвешенно подходить к приобретению надела, что, впрочем, справедливо при любой рыночной ситуации.
После нескольких лет стремительного роста цен на земельные участки в столице и вокруг нее настало время стабилизации стоимости земли. Участники рынка отмечают, что стабилизация началась еще до начала кризиса: по некоторым направлениям рынок оказался перегрет, и спрос на участки начал снижаться. С наступлением же "заморозков" на рынке девелопмента предложение земельных участков заметно увеличилось: компании избавляются от непрофильных активов, продают участки, которые уже не готовы осваивать сами или же вынуждены срочно выставлять на продажу землю, чтобы погасить нависшие над ними кредитные обязательства.
Предложение
Одна из двух составляющих китайского иероглифа, означающего слово "кризис", указывает на благоприятную возможность, содержащуюся в этом понятии. Среди открывающихся возможностей необходимо отметить появление на земельном рынке Москвы и Московской области выбора высоколиквидных участков. "Сегодня на рынке можно найти интересные участки, которые ни при каких условиях не продавались до кризиса, и по очень интересным ценам, - отмечает коммерческий директор компании RDI Group Андрей Васильев. - Это хорошее время для выхода на рынок со стратегическими целями: когда еще представится такой шанс? Через 2-3 года стоимость таких участков увеличится в три раза, это и более, и в дальнейшем будет расти темпами, опережающим рынок в среднем за счет их отличного расположения".
Впрочем, основную часть увеличившегося предложения составляют земли, не представляющие большого интереса для конечного потребителя. "В первую очередь собственники земли предлагают наименее ликвидные активы с меньшим потенциалом развития, например, земли сельхозназначения, - отмечает директор департамента консалтинга и оценки Colliers International Полина Кондратенко. - При этом покупатели пока выжидают, когда на рынок будут выведены более привлекательные земли по низким ценам".
Падение цен на сельхоз земли было внушительным. Причем максимальное падение пришлось на 4 квартал 2008 года, а по сравнению с предыдущим кварталом цены лишь слегка корректировались. Падение цен обусловлено тем. что на сегодняшний день продать участок в с/х очень и очень сложно, поэтому землевладельцам, желающим реализовать свои активы, приходится предлагать внушительные дисконты. Лишних средств для освоения с/х земель (смена категории, межевание и т.д.) у девелоперов сейчас нет. в результате этого спрос на подобные земли почти полностью отсутствует, особенно это касается больших массивов. Падение цен на участки до 30 км от МКАД по сравнению с 4 кварталом 2008 года составило 23,9%, в диапазоне 31-60 км от МКАД - падение на 18,8%, на удалении свыше 61 км от МКАД - падение на 41,8%. В целом же если сравнить с пиковым значением цен (3 кварталом 2008 года), стоимость сельхоз земель снизилась на 40,1%
Таким образом, земли сельхозназначения, которые с начала кризиса заметно упали в цене, представляют собой выгодный объект для ленд-девелопмента.
Спрос
Учитывая, что сделка с землей занимает в среднем 4-6 месяцев, а к закрытию года количество сделок традиционно снижается, то сегодня пока сложно судить о снижении или повышении активности на земельном рынке. "Сделки совершаются, но их значительно меньше, как и вообще на рынке недвижимости, - отмечает Андрей Васильев. - Инвесторы ждут, когда можно будет точно констатировать, что рынок достиг дна. Когда это наконец-то произойдет, рынок начнет оттаивать".
"Конечно, умение предвидеть момент максимального снижения цен - черта экономически подкованного и хорошо ориентирующегося на рынке инвестора, - говорит маркетолог компании "Зеленый квадрат" Денис Кожевников. - Впрочем, российский рынок порой преподносит сюрпризы. Поэтому, чтобы не упустить возможность совершить выгодную сделку, не дождаться вновь стремительного повышения цен, возможно, стоит начинать задумываться о покупке земли уже сейчас".
По оценкам аналитиков компании "Зеленый квадрат", наибольшим спросом пользуются:
При определении привлекательности расположения участка существуют несколько критериев, которые определяют его ценность для покупателя.
В Москве традиционно наиболее привлекательны территории, расположенные в центре города рядом с удобными транспортными развязками. «Учитывая, что транспортная система столицы имеет кольцевую структуру, а основные деловые зоны сосредоточены в центре города, чем ближе к центру расположен объект недвижимости, тем выше его стоимость и доход, который он может приносить. Это определяет большую стоимость земли при приближении к центру и ее снижение к окраинам города, - говорит Полина Кондратенко. - Что касается Московской области, в целом можно говорить о том, что привлекательность земельных участков под девелопмент здесь будет отличаться в зависимости от типа коммерческой недвижимости. Например, для размещения офисов интерес преимущественно представляют западное и северо-западное направления. Для складов - северное и южное направления. Для торговли - участки на пересечении трассы (многополосные) со МКАД, имеющие удобную транспортную доступность».
Ставки
В течение последних 5 лет стоимость земельных участков в Московском регионе росла, при этом такая тенденция коснулась практически всех направлений и назначений использования земель. Например, по данным GVA Sawyer, стоимость 1 сотки земли сельхозназначения по Новорижскому шоссе на удалении 50-70 км от МКАД составляла в 2003 году $100, к 2008 году земля с такими же характеристиками достигла стоимости $3000, то есть рост составил около 3000%.
При этом, по оценкам аналитиков компании, пик роста пришелся на период с 2005 до середины 2007 года, а с середины 2007 года темпы роста стоимости земли начали снижаться. Чуть менее активно росла стоимость земли по Киевскому шоссе: с $500 за сотку земли в 2003 году до $7000 в 2008.
«Стоимость участка (будь то право аренды или собственности) напрямую зависит как от местоположения, так и от того, что на нем может быть реализовано, - рассказывает Полина Кондратенко. - Еще одним немаловажным фактором являются объемы строительства: если на земельном участке можно построить небольшое 2-этажное строение, а на соседнем участке такой же площади - многоэтажный дом, то стоимость земли в одном и другом случае будет существенно различаться». По оценкам г-жи Кондратенко, доля права собственности на землю в общей стоимости реализации проекта в среднем составляет 10-15%.
Разрыв между стоимостью ЗУ промышленности и ЗУ с/х на удалении свыше 60 км от МКАД продолжает расти (разница в 8,2 раза), это свидетельствует о продолжающемся падении цен на дальние сельхоз массивы. В остальном же на одинаковой удаленности в среднем цена на ЗУ с/х меньше цены на ЗУ промышленности в 2 раза.
Тенденции
Прогноз
Развитие земельного рынка в большой степени зависит от финансового состояния его участников, будущего которого в настоящее время весьма туманно. Увеличится ли число компаний, вынужденных расставаться со своими земельными активами, уменьшится ли количество инвесторов, имеющих возможность и желание их приобрести, появятся ли желающие реализовывать девелоперские проекты, для которых им понадобится земля, - от ответов на эти и другие вопросы будет зависеть активность и ценообразование на рынке земельных участков. Ответить на них можно, только попытавшись угадать, как будет развиваться экономическая ситуация в мире и в России, где кризис снова набирает обороты. Эксперты полагают, что ясность относительно развития рынка земли, как и всего рынка недвижимости, появится не раньше весны 2012 года.